宝清县人民政府关于印发《宝清县人民政府贯彻落实〈物业管理条例〉实施意见》的通知

2022-05-18 来源:宝政规〔2022〕2号

各有关单位:

经研究,现将《宝清县人民政府贯彻落实〈物业管理条例〉实施意见》印发给你们,请认真做好贯彻落实。



宝清县人民政府

2022年5月18日



宝清县人民政府贯彻落实〈物业管理条例〉实施意见


第一章 总 则

目的 依据

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活、工作环境,根据《民法典》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《黑龙江省住宅物业管理条例》等法律、法规和规范性文件的有关规定,参照《双鸭山市住宅物业管理条例》,结合本县实际,制定《宝清县人民政府贯彻落实〈物业管理条例〉实施意见》(以下简称《条例》)

概念 范围

第二条 本《条例》所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内环境卫生和秩序的活动,本《条例》所称业主,是指不动产登记簿或其他法定文件确定的物业的所有权人,本《条例》所称物业使用人,是指物业承租人和除业主外的实际使用物业的其他人,本《条例》所称物业服务企业,是指依法设立,具有独立法人资格,履行法定程序,从事物业服务的企业,本《条例》适用于本县行政区域内物业的管理、使用、养护、服务及监督管理活动。  

原则 职能

第三条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。  

第四条 县住房和城乡建设局(县物业服务中心)负责本县行政区域内物业管理活动的指导、监督、管理工作,履行下列职责:  

(一)业主大会和业主委员会、物业管理委员会的业务监督、指导; 

(二)物业服务从业人员资质、服务质量的监督管理,物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;  

(三)专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存使用的监督管理;  

(四)受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉;  

(五)物业使用和维护的监督管理;  

(六)其他监督管理职责。  

规划、建设、环保、城管、市场监督、物价、公安、民政、园林绿化、市政、环卫、供水、电力、电信等行政和公用企事业单位,按照法律法规的规定,负责各自职能范围内的管理和服务工作。


第二章 监督管理

第五条、县(区)人民政府其他有关部门按照各自职责,做好物业管理相关工作:

(一)城市管理综合执法部门负责依法受理业主、物业企业投诉,查处物业管理区域私搭乱建、违规饲养家畜家禽,占用和损坏绿地,私自张贴广告等违法违规行为;

(二)住房和城乡建设局负责监督物业管理区域内房屋工程质量验收,督促建设单位履行保修义务,及时处理业主有关保修期内房屋工程质量方面的投诉;

(三)公安部门负责指导物业管理区域内治安防范工作,依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对监控安防等开展监督检查,出具修、装建议,依法核查业主委员会违法、违规信息;

(四)市场监督部门负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的安全监察工作,查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为;

(五)价格主管部门会同物业行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督;

(六)生态环境部门负责物业管理区域内环境保护监督管理,按照部门职能分工依法查处烟尘污染等违法违规行为;

(七)卫生健康部门负责物业管理区域内传染病防治、打击非法行医;

(八)民政部门(社区指导中心)负责组织、指导、监督物业管理区域内居(村)民委员会、业主大会、业主委员会开展自治管理活动;

(九)应急管理部门、消防、辖区派出所按照相关职能负责物业管理区域内消防安全的监督管理;

(十)人防主管部门负责物业管理区域内人防工程维护管理的监督检查;

(十一)司法行政部门负责指导物业管理区域内物业管理纠纷的人民调解工作;

(十二)供水、排水、供电、供气、供热、通信运行、环境卫生、园林绿化、秩序维护、设施设备维护等专项服务的主管部门依法依规履行相应的职责;

(十三)信访局依法核实业主委员会成员信访人员信息;

(十四)法院依法核实业主委员会成员失信被执行和其他违法行为情况。

第六条 街道和社区在物业管理中的职责

县社区指导中心应当统筹协调,监督管理辖区内物业管理活动,履行下列职责:

一、组织、协调、指导业主大会成立和业主委员会换届、物业管理委员会组建;

二、指导、监督业主大会,业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责;

三、测评业主委员会年度工作;

四、参加物业承接查验,指导、监督物业服务项目移交和接管;

五、组织业主表决、聘请专业物业服务企业或者其他管理人为老旧住宅小区提供基本物业服务;

六、依法调处物业管理纠纷;

七、法律、法规规定或者市县级人民政府确定的其他职责。居(村)民委员会应当协助县社区指导中心做好与物业管理有关的具体工作,并在筹备首次业主大会会议、选举业主委员会、组建物业管理委员会时,协助做好相关的人员推荐工作。

第三章 组建业主大会筹备组

第七条 符合首次业主大会会议召开条件的,县社区指导中心应当自收到筹备业主大会书面申请之日起45日内,组织、指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

一、筹备组成员构成

筹备组成员的人数应当为九人以上单数,其中业主代表人数不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组成员除业主代表外可以吸收县社区指导中心、居(村)民委员会、建设单位、辖区公安派出所等单位代表组成,组长由县社区指导中心代表担任,筹备组成员中应当有中国共产党党员,鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加筹备组,建设单位应当按照物业管理部门或者乡镇人民政府的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关的文件资料。

二、筹备组应当做好以下筹备工作

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会委员候选人产生细则,确定业主委员会委员候选人名单;

(六)制定业主委员会选举细则;

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,起草《业主委员会选举细则》、《业主委员会章程》、《业主管理规约草案》,并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起设立。

二、公示

筹备组应当自成立之日起三日内,将成员名单以及与筹备组工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置公示,公示期不少于七日,业主对筹备组成员有异议的,由县社区指导中心协调处理,筹备组决定重大事项需经筹备组成员过半数同意方为有效,筹备组发布的通知或者公告,应当加盖社区或居(村)民委员会公章。

三、业主委员会的备案

(一)业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在县社区指导中心备案。县社区指导中心对符合规定条件的,应当在五日内予以备案,并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明,县社区指导中心应当将备案情况5日内及时告知所在县级物业行政主管部门。

(二)监督、指导召开业主大会。业主委员会未按照规定主持召开业主大会会议的,县社区指导中心责令限期召开;业主委员会逾期仍未召开业主大会会议的,可由所在地居(村)民委员会,在县社区指导中心指导和监督下组织召开。

第四章 组建物业管理委员会

第八条 有下列情形之一的,县社区指导中心负责组建物业管理委员会。业主自行管理的除外:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件的,但因各种原因未成立的;

(三)业主大会会议召开后未能选举产生业主委员会的;

(四)需要重新选举业主委员会,经物业所在县社区指导中心指导、协助后仍不能选举产生业主委员会的。

第九条 物业管理委员会作为临时机构

(一)依据本条例承担业主委员会相关职责,组织业主共同决定物业管理事项。在征求意见的基础上,组织业主选聘、解聘物业服务人,代表业主与物业服务人订立期限一般不超过三年的书面物业服务合同,并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会,选举产生业主委员会,业主管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责,并在与业主委员会办理移交手续后解散。

(二)物业管理委员会成员

物业管理委员会成员由七人以上单数组成,业主代表占半数以上。成员中应有中国共产党,主任由所在社区居民委员会或居(村)民委员会代表担任。

物业管理委员会由县社区指导中心组织居(村)民委员会、业主代表等七人以上单数组成,其中业主代表在物业管理委员会成员总人数半数以上,由县社区指导中心在业主自荐或者推荐的基础上确定。

业主代表应当适用本条例有关业主委员会成员条件的规定。物业管理委员会成员中应当有中国共产党党员,鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加物业管理委员会。

物业管理委员会主任、由居(村)民委员会代表担任;副主任由居(村)民委员会指定一名业主代表担任;物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域显著位置公示。

物业管理委员会成立满三年,仍未推动成立业主大会选举产生业主委员会的,由县社区指导中心重新组建物业管理委员会。

第五章 突发失管弃管情况的应急管理

第十条 物业管理区域出现突发失管、弃管状态,县物业服务中心应当组织确定应急物业服务单位,提供维持业主基本生活服务事项的应急服务,并公示应急服务的内容、期限、费用等相关情况。应急服务期限不得超过12个月,费用由全体业主承担。在应急服务期间,县社区指导中心应当推动成立或者改选业主委员会;应急服务期满后仍未成立或者改选业主委员会的,县社区指导中心应当组建物业管理委员会。

第十一条 不履行职责的处分及处罚

违反本条例规定,物业行政主管部门、县社区指导中心以及其他有关行政主管部门的工作人员不依法履行监督职责的,有下列行为之一的,由有权机关依法给予处分:

(1)与物业服务人串通,阻碍业主大会成立、业主委员会选举的;

(2)对符合备案条件的申请,不予备案的;

(3)对物业管理区域违法行为不予查处的;

(4)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

物业行政主管部门、乡镇人民政府对违反本条例规定的行为,应当依法依照有关法律授权规定依法处罚。违反本条例规定,给他人造成损失的,依法承担民事责任;构成违法治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 业主大会的申请与设立申请条件

第十二条 符合下列条件之一的,建设单位应当向物业所在地县社区指导中心提出召开首次业主大会会议的申请,十名以上业主也可以联名申请:

1.交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积50%的;

2.交付房屋套数超过房屋总套数50%的;

3.首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数25%的。分期开发建设的住宅项目,其首期交付使用房屋满足前款规定条件之一的,按照前款规定执行。符合本条款第一款和第二款规定条件建设单位未提出申请的,县社区指导中心应当责令限期整改;逾期仍未申请的,县社区指导中心当启动业主大会筹备工作。建设单位应当按照有关要求提供相关资料,并承担召开首次业主大会会议所需费用。

第十三条 业主委员会成员的条件

房屋的所有权人为业主。基于人民法院、仲裁机构作出生效法律文书,以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋,但尚未依法办理不动产权登记的自然人、法人和非法人组织,在物业管理中享有业主权利,承担业主义务。

第十四条 业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主,并具备下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守法律、法规,热心公益事业,责任心强,具有一定的组织能力和文化水平,具备必要的工作时间;

(三)未被列为失信被执行人,经信访部门核查,无非访、缠访、闹访行为的;

(四)依法缴纳物业费和维修资金;

(五)本人配偶及其亲属未在本物业管理区域服务的物业企业任职;

(六)未有本条例规定的物业使用和维护禁止性规定的行为;

(七)未有法律、法规规定的其他不宜承担业主委员会成员的情形。

第十五条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

1.业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主委托其他业主代理参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、权限和期限。业主大会会议决定事项实行投票表决,表决意见书应由业主本人签字,住宅物业业主的投票权按套计算,每套住宅计一票。

2.业主委员会人数根据小区规模由社区指导中心建议由5至15人单数成员组成。业主委员会任期每届任期一般不超过五年,成员可以连选连任,一个物业管理区域分期建设或者尚有部分物业未交付使用的,应当预留成员名额,待交付使用后陆续补充。业主委员会应当自依法选举产生之日起5日内,在物业管理区域显著位置公示业主委员会成员、候补成员名单以及联系方式。

3.业主委员会成员违法的处罚。违反本条例规定,业主委员会未按照业主大会议事规则、管理规约履行工作职责的,由县级物业行政主管部门责令限期改正;有违法所得的,没收违法所得,并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以三千元以上1万元以下罚款。

4.业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

5.业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

第七章 新建住宅物业管理

第十六条 新建住宅物业管理区域的划分

1.建设单位综合考虑小区实际情况划分物业管理区域。应当在办理商品房预售许可证或者现售备案前,向所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区域,并在经备案的物业管理区域在房屋买卖合同中明示,在商品房销售现场公示。

2.物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割的,应当划分为一个物业管理区域,被道路、河道等分割为两个以上的自然街坊或者封闭小区且能明确共用设施设备维护管理责任的,可以分别划分为独立的物业管理区域,配套设施设备能够分割独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

3.新建住宅小区内的机动车停车库(位)与住户套数的最低比例标准,由规划行政主管部门按照建设部《城市居住区规划设计规范》的相关规定制定。住宅小区内规划用于停放车辆的车库和建筑物附属设施内的车位归属,由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于开发建设单位所有或者相关业主共有,约定属于建设单位所有的,开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并可以附赠、出售或者出租给业主,占有业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位,属于业主共有,建设单位不得销售。

4.车位的使用管理,物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库和建筑物附属设施内车位尚有空余的,物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位,业主、物业使用人需要承租尚未出售的停车库、车位的,建设单位应当出租,其车库、车位租赁费实行政府指导价或市场指导价,车库、车位在优先满足本物业管理区业主、物业使用人的停车需要的前提下,可以临时租赁给物业管理区域外的单位、个人,其租赁合同期限不得超过六个月。

5.利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的,应确保消防通道和道路畅通。业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的,场地使用费在扣除物业服务费后属于全体业主共有,但物业服务合同另有约定的除外。业主大会或业主可以委托物业服务企业收取,并支付一定比例的报酬。

6.业主对机动车有保管要求的,可以与物业服务企业另行约定。物业管理区域内停放车辆,不得堵塞消防通道,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

第十七条 新建住宅物业服务用房的配置

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房,建设单位应当在按照规划部门核发建设工程规划许可证注明的位置和建筑面积,无偿的配置物业服务用房,物业服务用房一般包括物业办公用房、业主委员会办公用房、维修、保洁等辅助用房。

第十八条 物业服务用房配置标准

1.房屋总建筑面积5万平方米以下的,按照不低于建筑面积100平方米的标准配置。

2.房屋总建筑面积5万平方米以上,25万平方米以下的,按照不低于总建筑面积千分之二的标准配置。

3.房屋总建筑面积超过25万平方米的,超过部分按照不低于总建筑面积千分之一的标准配置。

4.分期开发建设的,首期配置建筑面积不得低于100平方米。后期建设应当按照标准配齐物业服务用房。

5.业主委员会办公用房建筑面积不得低于20平方米。

第十九条 新建住宅首届业主大会的成立

建设单位应当在新建住宅小区符合成立业主大会条件时,应向物业所在县社区指导中心提出召开首次业主大会会议的申请,建设单位应当按照有关要求提供相关资料,并承担召开首次业主大会会议所需费用。

第二十条 新建住宅物业服务企业的选聘

新建住宅建设单位应当在销售房屋前,通过招投标方式选聘前期物业服务企业,新建单位不得选聘其出资设立的物业服务企业,以及法定代表人或者股东参股的物业服务企业,但被评为省物业行业信用评价最高等级和全国物业服务企业综合实力五百强的物业服务企业除外,建设单位应与选聘的物业服务人订立前期物业服务合同,并在销售场所公示,违反本条例规定处以没收物业服务企业此项经营所得。

第二十一条 新建住宅公共部分的承接查验

承接查验全程录像,公开承接查验信息,物业服务企业承接前期物业服务项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验,建设单位应当对承接查验全过程进行录像记录,并在业主办理入住手续时,主动公开承接查验协议,现场播放承接查验影像资料,影像资料应当包含安防监控、消防、特种设施设备等重要设施设备查验内容,建设单位未按照规定向物业服务人移交物业共用部位、共用设施设备和物业建设档案资料的,由物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,予以通报,并处一万元以上五万元以下罚款。

建设单位应当与物业服务企业共同确认物业共用部位、共用设施设备查验结果,签订物业承接查验协议,建设单位应当按照承接查验协议内容及时解决、整改落实并组织复验。建设单位违反本条例规定未按照约定期限整改落实或者未签订查验协议的,由物业行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的处以5万元以上10万元以下罚款。

第二十二条 新建住宅首期维修资金的缴存

首期维修资金,由业主在办理房屋入住手续前存入维修资金专户。

第二十三条 新建住宅工程的竣工验收

建设单位应当邀请物业服务企业参加竣工验收,建设单位应当通知供水、供气、供热、供电、通讯、有线电视等专业经营单位参加竣工验收,验收合格后,应当将物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施、设备及相关管线,移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。

第八章 物业服务管理

第二十四条 选聘物业服务人,除业主决定继续聘用原物业服务人外,应当公开招标。投标人不足三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的县物业行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业,并接受物业行政主管部门的指导。

第二十五条 从事全县物业服务活动的物业服务企业,应按有关规定提供相关资料到物业主管部门备案,方可从事物业服务。

第二十六条 物业服务事项一般包括下列基础内容:

(一)物业共用部位的日常维护和管理;

(二)物业共用设施设备运行、保养和管理;

(三)环境卫生、绿化养护管理服务;

(四)安全防范、车辆停放管理等公共秩序维护;

(五)房屋装饰装修管理;

(六)物业档案资料的保管。

业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务收费按照有关规定实行政府指导价和市场调节价。

1、实行政府指导价的辖区内住宅(不含别墅和公寓)前期物业服务收费,由县价格主管部门会同物业行政主管部门,依据物业服务项目、服务内容、服务等级标准等,制定相应的物业服务收费基准价格。

2、实行市场调节价的物业服务收费,应遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则,由业主与物业服务人在物业服务合同中约定,物业费定价和收费前应报物业主管

第二十七条 未实行物业管理的老、旧住宅,应当实行社区物业服务,由县社区指导中心根据社区内的物业规模等情况组建,并通知物业行政主管部门,接受县物业行政主管部门和县社区指导中心的指导和监督,社区物业服务根据老、旧住宅实际情况提供基础性服务,规模较小且具备自行管理条件的,经物业区域内过半数的业主同意并到县社区指导中心备案后,业主可以自行管理,并接受县物业行政主管部门和县社区指导中心的指导和监督,有具备物业服务条件的,物业行政主管部门可指导物业公司进入服务。

第二十八条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理,制定并组织实施自律性行业规范,规范从业行为,调解行业纠纷,促进物业服务人依法经营和诚信服务,物业服务人应当执行县级以上人民政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作,并由县级以上人民政府给予必要的物资和资金支持,对物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主、物业使用人应当依法予以配合,县物业行政主管部门应当对物业服务人进行监督和指导。

第二十九条 邮件、快件的管理,物业服务企业应当为业主接收邮件、快件提供便利,不得阻挠快递企业进入物业管理区域按址投递,特殊原因不能进入时,物业服务企业应当提供免费的寄存场所。

第三十条 住宅物业服务合同的签订

1.物业服务合同应以书面形式签订,物业服务企业公开作出有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分,物业服务企业应当自物业服务合同订立或者变更之日起15日内,向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

2.依据《招投标法》第四十六条之规定,建立物业管理履约保证金制度,履约保证金收缴、管理由招标文件进行约定,用于物业企业擅自退出以及违规行为等情况的处理,物业服务企业退出物业管理,应提前60日向县物业行政主管部门提出申请,县物业行政主管部门在检验合同履约情况正常后,返还物业履约保证金。

3.住宅物业服务企业的退出,物业服务合同当事人一方依法提出解除物业服务合同的,应当按照有关规定执行,物业服务合同未约定通知期限的,提出解除合同的当事人应当提前六十日书面通知另一方,并在物业管理区域显著位置公示,解除物业服务合同前,物业服务企业不得擅自停止物业服务。

4.物业服务合同终止的,原物业服务企业应当在约定期限或者物业服务合同依法解除后15日内,或者在接到解聘通知之日起30日内退出物业管理区域,结清预收、代收和预付、代付的有关费用,将物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等资产和相关设施以及物业服务所必需的相关资料,交还给业主委员会、物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,并配合新选聘的物业服务企业做好其他交接工作,原物业服务企业不得以业主欠缴物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新选聘物业服务企业进行服务。

5.物业管理区域备案,本条例实施前已经划分物业管理区域,但尚未向物业行政主管部门备案的,物业服务企业应当向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

第三十一条 物业服务等费用的收取

物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供气的方式,也不得采取限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等其他方式催缴物业费,物业服务企业可以根据物业服务合同约定预收物业费,预收期限最长不得超过一年。

第三十二条 物业服务企业对禁止行为的报告

1.业主或物业使用人违反房屋装饰装修和安全生产管理规定的,物业服务企业应当及时制止,并督促其改正,经督促未改正的,物业服务企业应当及时报告相关县级行政主管部门依法处理。

2.业主应当遵守法律、法规以及管理规约,对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。

3.业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

4.业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

第九章 物业的使用与维护

第三十三条 业主、物业使用人或者物业服务人对物业的使用和维护,应当遵守有关规定,不得有下列行为:

(一)擅自改变物业规划用途;

(二)损坏或者擅自变动房屋建筑主体、承重结构;

(三)违法搭建建筑物、构筑物或者乱挖地下空间;

(四)破坏或者擅自改变房屋外貌;

(五)损坏或者擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备;

(六)擅自设置或者改变烟道、排风、排水管道;

(七)存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性物质或者超负重物品;

(八)侵占、损坏消防设施,占用消防车通道,堵塞、封闭疏散通道以及安全出口;

(九)在共用走廊、楼梯间、安全出口等公共区域堆放杂物、停放摩托车、电动车、自行车或者为电动车充电;

(十)产生明显异味或者超过规定标准的噪声;

(十一)不当妨碍其他业主采光、通风;

(十二)从建筑物中抛掷物品;

(十三)违反规定倾倒垃圾、排放污水和露天焚烧;

(十四)在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十五)违反规定饲养动物干扰他人正常生活;

(十六)法律、法规、规章以及管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。

有前款规定行为之一的,物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会、业主或者物业使用人有权劝阻、制止,劝阻、制止无效的,应当及时报告相关县级行政主管部门,相关县级行政主管部门应当及时依法处理。

发生本条第一款第七项、第十二项、第十五项情形的,公安机关接到报警后,应当及时调查并依法处理。

业主或者物业使用人对侵害自身合法权益的行为,可以依法提起诉讼;业主委员会或者物业管理委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法提起诉讼。

物业服务人及其工作人员在装饰装修活动中不得有下列行为:

(一)指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;

(二)索取不正当利益;

(三)无正当理由以断水、断电等方式阻止装饰装修施工;

(四)无正当理由阻止装饰装修企业人员和材料进出物业服务区域;

(五)法律、法规规定的其他禁止性行为;

(六)业主或物业使用人需要装饰装修房屋的,应当与物业服务企业就共用部位和共用设施设备损坏赔偿、装修垃圾清运处置、装修人员管理等有关事项进行约定,物业服务人应当为装饰装修材料的搬运和装饰装修废弃物的处置提供明确指引;

(七)业主或者装修工人在搬运家具或沙石、水泥等其他物品时,应当做好包装和保洁工作;遵守电梯限重、限高和物业管理的有关规定;造成公共部位或者公共设施损坏的,应当依法恢复原状或者承担赔偿责任;

(八)业主装饰装修物业共用部位、共用设施设备时,不得改变原有设计,必要装饰装修应留有便于拆解、移动部件,业主自行承担户内全部责任,方便日后对共用部位、共用设施设备实施维修养护;

(九)业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容:

(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;

(二)允许施工的时间;

(三)废弃物的清运与处置;

(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

(五)禁止行为和注意事项;

(六)装修保证金的收取和退还;

(七)违约责任;

(八)其他需要约定的事项。

第十章 专项维修资金管理使用和范围

第三十四条 物业行政主管部门负责物业专项维修资金的归集、监督、指导工作。

一、需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

1.使用范围由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

2.由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;

3.住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则,业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有;

4.物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议,没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;

5.住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;

6.物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。

二、住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:

(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第三十五条 住宅专项维修资金的收缴、续筹管理和使用按照住建部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》执行。

1.根据宝清县当地实际情况制定专项维修资金收缴标准:商服50元/㎡,室外车库30元/㎡,地下停车位20元/㎡(由建设单位按车位实际面积缴纳),低层、多层住宅30元/㎡,中高层、高层住宅40元/㎡。按照《民用建筑设计通则》规定,1~3层为低层,4~6层为多层,7~9层为中高层,10层以上为高层;

2.业主入住前须全额交清专项维修资金,方可办理入住相关手续,专项维修资金不足30%时,经业主委员会研究同意,报县物业行政主管部门批准,按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

第十一章 法律责任

第三十六条 违反本条例规定,物业行政主管部门、县社区指导中心以及其他有关行政主管部门的工作人员不依法履行监督管理职责,有下列行为之一的,由有权机关依法给予处分:

(一)与物业服务人串通,阻碍业主大会成立、业主委员会选举的;

(二)对符合备案条件的申请,不予备案的;

(三)对物业管理区域内违法行为不予查处的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

第三十七条 违反本条例规定,建设单位未对承接查验全过程进行影像记录,或者在业主办理入住手续时,未主动公开承接查验协议或者现场未播放承接查验影像资料,或者影像资料未包含安防监控、消防、特种设备等重要设施设备查验内容的,由县级物业行政主管部门处以一万元以上三万元以下罚款。

第三十八条 违反本条例规定,对物业承接查验发现的问题,建设单位未按照约定期限整改落实或者未签订承接查验协议的,由县级物业行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处以五万元以上十万元以下罚款。

第三十九条 违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,由县级物业行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处以一万元以上三万元以下罚款:

(一)未备案物业管理区域的;

(二)未在房屋买卖合同中明示经备案的物业管理区域的;

(三)未提出召开首次业主大会会议申请或者提供筹备首次业主大会会议所需资料的;

(四)未承担前期物业承接查验费用和首次业主大会会议筹备经费的;

(五)未在销售场所公示前期物业服务合同的。

第四十条 违反本条例规定,业主未交存首期维修资金,建设单位将房屋交付买受人的,由县级物业行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处以三万元以下罚款。

第四十一条 违反本条例规定,新建住宅物业的建设单位选聘其出资设立的物业服务企业,以及建设单位法定代表人或者股东参股的物业服务企业承接该物业的前期物业服务的,由县级物业行政主管部门责令限期改正,并没收物业服务企业此项目经营所得。

第四十二条 违反本条例规定,前期物业服务人未按照规定在交接后办理备案或者物业服务人在订立、变更物业服务合同后未按照规定备案的,由县级物业行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处以三万元以上五万元以下罚款。

第四十三条  违反本条例规定,物业服务人有下列行为之一的,由县级物业行政主管部门处以十万元以上二十万元以下罚款,并在二年以内不得参加物业服务招投标活动,有违法所得的,没收违法所得:

(一)未经法定程序,擅自接管物业服务项目的;

(二)违反法律、法规规定或者物业服务合同约定,停止物业服务的;

(三)被解聘或者物业服务合同终止后,拒不退出物业管理区域的。

两次违反前款第二项规定的,除依法处罚外,该物业服务企业不得承接新的物业服务项目,其法定代表人和股东不得在新成立的物业服务企业担任法定代表人或者股东。

第四十四条 违反本条例规定,物业服务人有下列行为之一的,由县级物业行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处以一万元以上十万元以下罚款,并在二年以内不得参加物业服务招投标活动:

(一)未按照规定办理交接手续的;

(二)拒不移交有关资料、财物、资产的。

第四十五条 违反本条例规定,物业服务人有下列行为之一的,由县级物业行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处以五千元以上二万元以下罚款:

(一)物业档案资料缺失的;

(二)在不得设置车位的物业管理区域设置车位的;

(三)采取停止供电、供水、供热、供气,限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位方式,催交物业费的;

(四)泄露业主信息的;

(五)未按照规定提供免费代投递服务或者提供免费寄存场所的;

(六)除执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因外,限制、阻碍专业经营单位进入物业管理区域提供相应服务的;

(七)未公示有关信息的。

第四十六条 违反本条例规定,物业服务人挪用、侵占属于业主共有的经营收益的,由县级物业行政主管部门责令退还,处以挪用、侵占金额二倍以下罚款,有违法所得的,没收违法所得。业主、物业使用人和物业服务人违反本条例禁止行为规定的,由县级物业行政主管部门或者其他有关行政主管部门,依照相关法律、法规给予行政处罚,物业服务人对业主和物业使用人违反本条例规定的禁止行为负有报告义务而未及时报告的,处以二千元以上五千元以下罚款,有违法所得的,没收违法所得。

第四十七条 违反本条例规定,业主委员会未按照业主大会议事规则、管理规约履行工作职责的,由县级物业行政主管部门责令限期改正,有违法所得的,没收违法所得,并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以三千元以上一万元以下罚款。

第四十八条  违反本条例规定,给他人造成损失的,依法承担民事责任,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十九条 物业服务企业应严格按照《住宅室内装饰装修管理办法》落实相关规定,签订装饰装修管理服务协议,有违规行为的由物业行政主管部门进行相应处罚。

第五十条 物业行政主管部门、社区指导中心、乡镇人民政府、以及其他有关行政主管部门及其工作人员,在对物业管理活动的监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分,居(村)民委员会中从事管理的人员,不依法履行对物业管理活动协助管理职责的,由监察机关依法给予政务处分。

附  则

第五十一条 本办法由物业行政主管部门负责解释。

第五十二条 本办法未尽事宜,按照国家《民法典》《物业管理条例》和中央、省、市物业管理的相关规定执行。

第五十三条 本办法自发布之日起施行。



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